德国人偏爱租房 买房需求不大

多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。相反，与购买一套属于自己的住房相比，许多德国人反而愿意租房子住。这对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。

据统
计，在过去１０年里，德国物价总水平平均每年上涨２％，而名义房价每年仅上涨１％。换句话说，扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。在从１９７７年至今的３０多年里，德国平均房价仅上涨了６０％，而同期德国个人名义收入却增长了３倍。

在德国房价长期处于相对较低水平的同时，一个非常有趣的现象是，低房价并没有刺激德国人的购房热情。据统计，目前德国家庭住房自有率仅为４２％，另有５８％的家庭是租房居住，而在年轻人中，７７％的人都属于“租房族”。

细细观察后不难发现，德国发达的房屋租赁市场，是造成这一现象的主要原因。多年来，德国政府为抑制房价过快上涨采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租赁市场建设。

在德国，除了针对特殊群体的“廉租房”外，也存在大量商业出租房。政府一方面对房租水平进行规范，另一方面也通过一整套严格的法律，注重保护租房人的利益。因此，在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。

由于房屋租赁市场发达，而且比较规范，许多德国人都乐于租房，这在一定程度上也对稳定房价起到了重要作用。

德国人买房热情相对不高的另一个原因也在于，政府通过一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，限制了投资性买房需求。

在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值１％到１．５％的不动产税，房屋买卖还要缴纳３．５％的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳１５％的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率在２０％至４５％不等，到２００９年后将统一为２５％的资本利得税。

此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。